Jak prawidłowo sporządzić umowę dzierżawy działkowej
24 kwietnia, 2025
Altany w Rodzinnych Ogrodach Działkowych to temat, wokół którego narosło wiele wątpliwości. Jakie są limity powierzchni i wysokości? Jak blisko granicy działki można budować? Czy zamiast altany można postawić przyczepę, a altanę ocieplić? W tym artykule wyjaśniamy najważniejsze zasady i podpowiadamy, jak działać zgodnie z przepisami.
Często pytacie nas, jak to jest z altanami w ROD…
Wielu nowych działkowców, ale też i ci z dłuższym stażem, zastanawia się, co wolno, a czego nie wolno, jeśli chodzi o altany w Rodzinnych Ogrodach Działkowych. Czy są ograniczenia co do wielkości? Czy można postawić coś zamiast altany? Albo jak wygląda sprawa ocieplenia? W tym artykule odpowiadamy na najczęstsze pytania – z odniesieniami do przepisów, żeby wszystko było jasne i zgodne z prawem.
Jak duża może być altana?
Zgodnie z regulaminem ROD oraz przepisami prawa (ustawa o ROD i Prawo budowlane), altana może mieć maksymalnie 35 m² powierzchni zabudowy, licząc po obrysie ścian zewnętrznych. Wysokość altany to maksymalnie 5 metrów, jeśli dach jest stromy, lub 4 metry, jeśli dach jest płaski.
Do powierzchni altany nie wlicza się tarasu, werandy ani ganku, o ile ich powierzchnia nie przekracza 12 m².
Jak blisko granicy działki można ją postawić?
Zgodnie z § 44 ust. 5 Regulaminu ROD, altana działkowa powinna być usytuowana w odległości minimum 3 metrów od granicy działki. Jest to standardowa zasada mająca na celu zapewnienie odpowiedniego odstępu między obiektami na sąsiednich działkach.
Jednakże, w przypadku działek o nietypowym kształcie lub niewielkich wymiarach, gdzie zachowanie tej odległości jest niemożliwe, istnieje możliwość odstępstwa od tej zasady. Zgodnie z § 44 ust. 6 Regulaminu ROD, jeśli plan zagospodarowania ogrodu określa miejsce usytuowania altany, działkowiec powinien wybudować altanę zgodnie z tym planem. W sytuacji braku takiego planu, zarząd ROD może w drodze uchwały określić miejsce usytuowania altany, które zapewni funkcjonalność działki oraz będzie możliwie najmniej uciążliwe dla sąsiednich działkowców.
W takich przypadkach, działkowiec powinien zgłosić zamiar budowy altany zarządowi ROD, załączając rysunek uwzględniający powierzchnię zabudowy altany, jej wysokość oraz usytuowanie względem granic działki. Zarząd ROD nie wydaje formalnej zgody na budowę, lecz ocenia zgodność zgłoszenia z obowiązującymi przepisami. Jeśli stwierdzi nieprawidłowości, może wezwać działkowca do ich usunięcia lub zgłosić sprawę do właściwego inspektora nadzoru budowlanego.
Czy zamiast altany mogę postawić przyczepę kempingową?
Nie. Przyczepy kempingowe, kontenery, domki holenderskie czy inne konstrukcje mobilne nie są dopuszczone w ROD jako forma altany. Przepisy jasno mówią, że altana to budynek rekreacyjno-gospodarczy, trwale związany z gruntem, o konkretnych wymiarach. Postawienie przyczepy może skutkować wezwaniem do jej usunięcia.
A co jeśli chcę ocieplić altanę?
Pytanie od jednego z działkowców: „Moja altana ma 34,7 m², więc jest zgodna z przepisami. Chcę jednak dołożyć 5 cm styropianu, co może przekroczyć dopuszczalną powierzchnię zabudowy o niecały metr. Co wtedy?”
Tutaj pojawia się problem – nawet minimalne przekroczenie dopuszczalnych 35 m² może zostać uznane za niezgodne z regulaminem. Zarządy ROD często są bardzo rygorystyczne w tej sprawie. Najlepszym rozwiązaniem jest:
- Dokładne przeliczenie, czy po ociepleniu rzeczywiście przekroczysz limit.
- Konsultacja z zarządem ROD – w niektórych przypadkach zarząd może wskazać, jak wykonać ocieplenie bez naruszenia przepisów.
- Złożenie wniosku o zgodę na termomodernizację – choć regulamin nie przewiduje takiego trybu, dobrze udokumentowany wniosek może otworzyć drogę do indywidualnego podejścia.
Chcę postawić altanę – co muszę zrobić?
Jeśli planujesz mały domek, nie musisz mieć pozwolenia na budowę ani zgłoszenia do urzędu, o ile mieści się on w granicach 35 m² i 5/4 m wysokości (jak opisaliśmy wyżej).
Co jednak ważne – musisz zgłosić to zarządowi ogrodu, najlepiej z prostym rysunkiem technicznym lub projektem. Zarząd może wskazać, czy miejsce, które wybrałeś, jest odpowiednie, czy nie koliduje np. z siecią wodną albo ogrodzeniem zbiorczym.
Podsumowanie
Altany w ROD to nie tylko kwestia estetyki i wygody – to też konkretne przepisy, których trzeba przestrzegać. Warto wszystko dobrze zaplanować i zawsze skonsultować się z zarządem ogrodu, żeby uniknąć niepotrzebnych problemów. Pamiętajcie – lepiej zapytać wcześniej, niż później walczyć o legalizację lub rozbiórkę.
Jeśli macie dodatkowe pytania – piszcie. Jesteśmy tu, żeby pomagać!
Źródła:
Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego (ROD) – 2018
Dokument ten określa m.in. maksymalną powierzchnię altany (35 m²), jej wysokość (do 5 m przy dachu stromym, do 4 m przy dachu płaskim) oraz minimalną odległość od granicy działki (3 m).
Link do regulaminu
Artykuł: „Altana w ROD – maksymalnie 35 m² powierzchni” – PZD, 01.03.2022
Potwierdzenie dopuszczalnych wymiarów altany oraz przypomnienie, że nie można w niej zamieszkiwać ani prowadzić działalności gospodarczej.
Link do artykułu
Artykuł: „Co zrobić w przypadku, gdy wymiary działki nie pozwalają na wybudowanie altany działkowej w odległości 3 metrów od granicy działki?” – PZD
Omówienie sytuacji, w których ze względu na ukształtowanie działki nie można zachować 3-metrowej odległości od granicy działki oraz procedury postępowania w takich przypadkach.
Link do artykułu
Artykuł: „Altana na działce w ROD” – PZD, 03.02.2016
Informacje dotyczące obowiązku powiadomienia zarządu ROD o zamiarze budowy, nadbudowy lub rozbudowy altany oraz wymaganych dokumentów.
Link do artykułu
Informator Działkowca – lipiec 2023
Zawiera przypomnienie, że przyczepy campingowe nie są dopuszczone na działkach w ROD i nie mogą być traktowane jako altany działkowe.
Link do informatora
Komunikat Krajowego Zarządu PZD z dnia 6 lipca 2021 r.
Dotyczy obowiązku zgłaszania źródeł ciepła i spalania paliw do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB), co może mieć znaczenie przy termomodernizacji altany.
Link do komunikatu
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.)
Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 4, budowa altan i obiektów gospodarczych na działkach w ROD o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich nie wymaga pozwolenia na budowę.
Link do ustawy